Seit sich die Erhöhung des Leitzinses von einer bloßen Vermutung in die Realität verwandelt hat, taucht auch der Begriff “Immobilienblase” wieder häufiger in den Medien auf. Was es damit auf sich hat und ob sich Investoren wirklich vor dem Platzen der Immobilienblase fürchten müssen, zeigt der folgende Ratgeber zu diesem Thema.
Was ist eine Immobilienblase?
Wahrscheinlich haben die meisten Eigentümer einer Kapitalanlage schon einmal das Wort “Immobilienblase” gehört. Was sich hinter diesem Begriff verbirgt, ist dagegen nicht allen Personen zu 100 % bekannt. Kurz gefasst entsteht eine Immobilienblase, wenn die Nachfrage nach Immobilien deutlich steigt und die Käufer deshalb bereit sind, deutliche Preissteigerungen zu akzeptieren. Die sich wie ein Ballon aufblähenden Preise stehen nicht unbedingt im direkten Zusammenhang mit dem Wert einer Immobilie oder des dazugehörigen Grundstücks. Verantwortlich für den Preisboom ist daher die Marktwirtschaft mit den geltenden Gesetzen aus Angebot und Nachfrage und weniger eine real zu verzeichnende Wertsteigerung.
Je mehr sich die Preise erhöhen, umso höher wird das Risiko, dass der Markt bei nachlassender Nachfrage in sich zusammenbricht. Das bedeutet, dass alle Käufer, die zu Boomzeiten eine Immobilie erworben haben, jetzt ein Eigentum mit einem deutlich verringerten Wert besitzen. Sind in die Finanzierungen Kredite involviert, steigt das Risiko, dass die geplatzte Immobilienblase auch wirtschaftliche Konsequenzen mit sich bringt. Platzen Kredite machen nicht nur die Eigentümer, sondern auch Banken Verluste, da ein Verkauf nicht mehr den ursprünglichen Wert oder sogar eine Wertsteigerung beinhaltet.
Welche Entwicklungen zeichnen sich auf dem deutschen Immobilienmarkt ab?
Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich derzeit ein wenig in Wartestellung. Am 21. Juli hat die Europäische Zentralbank eine Erhöhung des Leitzinses bekanntgeben. In diese Gewissheit mischt sich bei vielen Menschen, die aktuell den Kauf einer Immobilie in Betracht ziehen, ein gewisser Zeitdruck. Der Kauf sollte möglichst unter Dach und Fach sein, bevor die steigenden Zinsen das Budget für den Preis des Hauses merklich nach unten korrigieren. Auf der anderen Seite können auch einige Eigentümer gerade jetzt versucht sein, sich von ihren Immobilien und Kapitalanlagen zu trennen, um einen möglichst hohen Profit zu erwirtschaften. Nach wie vor zeichnet sich auf dem deutschen Immobilienmarkt eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen ab.
Die Situation in Deutschland ist nicht mit den USA vergleichbar
Das Platzen der Immobilienblase in den USA im Jahr 2008 gilt als einer der Auslöser für die internationale Finanzkrise, in welcher dutzende von Banken vor dem Bankrott bewahrt werden mussten. Aus diesem Grund wird der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt seit diesem Zeitpunkt eine größere Bedeutung für die gesamte Wirtschaft beigemessen. Jedoch zeigt der Vergleich zwischen den USA und Deutschland in ganz entscheidenden Punkte Unterschiede auf. In den USA wurden hunderttausende von Finanzierungen an Menschen erteilt, die nie über die finanziellen Voraussetzungen zur Tilgung dieser Darlehen verfügt haben. Über Jahre und Jahrzehnte zahlten diese Personen oft nur die Zinsen zurück, aber konnten nicht mit der Tilgung beginnen. Die Anforderungen, um in Deutschland eine Immobilienfinanzierung zu erhalten, liegen deutlich höher. Das engmaschige Risikomanagement schützt deutsche Banken davor, einen ähnlich zerstörerischen Weg als in den USA einzuschlagen.
Die Erhöhung des Leitzinses kommt erst mit Verzögerung an
Ob die Immobilienblase noch im Jahr 2022 platzt, ist mehr als unwahrscheinlich. Die Erhöhung des Leitzinses durch die EZB wird zwar ein kleines Beben, aber noch keinen kompletten Umsturz des Immobilienmarktes mit sich bringen. Zahlreiche Eigentümer werden sich noch an den Preisen der letzten Monate festhalten und sich nur schwer von dieser Preisvorstellung verabschieden möchten. Die Jahre 2023 und 2024 stellen für eine vorhandene Immobilienblase die größte Herausforderung dar. In diesen Jahren wird sich zeigen, wie stark die Immobilienblase tatsächlich angewachsen war und welche Preise sich als realistisch herausstellen.
Investoren sollten sich nicht zu unüberlegten Entscheidungen hinreißen lassen
Eine Gruppe von Immobilienbesitzern, die es sich derzeit leisten kann nicht in Panik zu geraten, sind Investoren. Dienen die Immobilien nicht dem persönlichen Nutzen, sondern als Kapitalanlage, rechnen zahlreiche Investoren mit einem Auf und Ab der Preise über die gesamte Dauer der Investition. Ist kein Verkauf geplant, ruht der hauptsächliche Fokus dagegen mehr auf der Stabilität der Mieteinkünfte. Verursacht die Rendite keinen Grund zur Sorge, ist es nicht erforderlich, in den nächsten Wochen und Monaten einen Verkauf von Immobilien aufgrund der Immobilienblase in Betracht zu ziehen.
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