Immobilien in Deutschland anno 2022

Das noch junge Jahr ist bereits geprägt von der einen oder anderen Unsicherheit in der Immobilienbranche, besonders beäugt wird in diesem ersten Quartal die Neuschaffung der KfW-Bauförderung. Sorgte zunächst die Nachricht der Bundesregierung über den Förderstopp für einen Schock unter Bauherren und -damen, rudert Deutschlands Bundesminister für Wirtschaft und Energie, Robert Habeck, mittlerweile wieder etwas zurück und von einer „Umformung“ der Förderung ist die Rede. Es bleibt an dieser Stelle spannend. Der Immobilienmarkt besteht nun aus weitaus mehr Aspekten als dem Thema der neu zu erbauenden Eigenheime und somit soll der Blick in andere Bereiche der Immobilienmarktentwicklung gelenkt werden.

Ein Blick auf die zusammengetragenen Erkenntnisse des Umweltbundesamtes zur Thematik des Wohnens zeigt sich aufschlussreich: So ergaben Untersuchungen, dass bereits Stand 2020 56% aller über 65-Jährigen in Wohneigentum lebten. Die im Jahr 1978 durchschnittlich bewohnte Fläche der Alleinstehenden ab 75 Jahre von 55 m² wuchs bis 2010 auf 78 m². Eine solche Entwicklung zeigt sich jedoch nicht bei den jungen Single-Haushalten. Grundlegend gilt jedoch, dass sich ein Trend hin zu mehr Einzelhaushalten herauskristallisiert hat – dies führt zu einer Zunahme des Wohnraumbedarfs. Von 2015 bis 2020 hat der Wohnraum pro Person um 3,7% zugelegt, die höchste Zunahme mit gesamt 51,4 m² ist im ländlichen Bereich zu verzeichnen.

Es folgen suburbane Gegenden und Kleinstädte mit ca. 47 m², die Großstädte bieten 1,5% mehr und somit 40,9 m². Da die ländlichen Gegenden weniger dicht besiedelt sind, kann vor allem hier neuer Wohnraum geschaffen werden. Experten sehen diesen Trend auch für die nähere Zukunft ungebremst, wenngleich die Ausdehnung der bewohnten Fläche auch einer höheren Belastung durch Treibhausgasemissionen führt.

Der Grund für dieses Flächenwachstum ist zum einen der starken Zuwanderung in den Jahren 2015/2016 geschuldet, doch auch der vermehrte Umstieg auf Home Office treibt den Bedarf nach mehr Fläche an. Die Pandemie hat noch aus einem anderen Grund zu dem stärkeren Wunsch nach mehr Platz gesorgt: Nie zuvor in der jüngeren Vergangenheit waren die Menschen gezwungen teils auf sehr beengten Raumverhältnissen „aufeinanderzusitzen“.

Deutschland steht zwar an der Schwelle der Überalterung, es werden stetig weniger Menschen geboren als versterben, es sollte somit angenommen werden können, dass bei einer Reduktion der Bevölkerung auch weniger Wohnraum benötigt wird. Es dürfen jedoch diverse Aspekte nicht vergessen werden: Die Binnenwanderung setzt sich nicht nur zusammen aus dem beruflichen Pendeln zwischen verschiedenen Orten. Sie umfasst überregional betrachtet den Zuzug nach Deutschland, auch der Klimawandel als Auslöser für vermehrte Migration muss im Auge behalten werden. Menschen möchte wieder mit ihren Angehörigen vereint sein, Unternehmen bauen saisonbedingt auf Mitarbeiter aus dem Ausland. Somit ist der benötigte Wohnraum von ebenso vielen Faktoren bestimmt. Ein maßgeblicher ist etwa der Zustand nicht weniger Gebäude, die einer Sanierung unterzogen werden oder die einem Neubau weichen müssen.

82,44 Millionen Menschen wurden in 2005 in Deutschland gezählt, neun Jahre später, 2014, lag die Zahl bei 81,2 Millionen. Bis 2060 wird ein Rückgang der Bevölkerung im nahezu 10 Millionen auf 73,08 Millionen angenommen. Die derzeit jüngsten Städte sind Heidelberg, Frankfurt am Main, Cloppenburg, Vechta, Darmstadt, der Oberbergischer Kreis und Mainz. Seit 2016 hat sich hier einiges getan und Jena, Dresden, Erlangen, Würzburg, Regensburg und Kiel wurden abgelöst. Im Jahr 2015 erreichte Deutschland Spitzenwerte hinsichtlich der Zuwanderung.

Das statische Bundesamt ermittelte eine Zuwanderung von 2,137.000 Personen. Jedoch kehrten auch viele Menschen Deutschland den Rücken zu, so lag die Zahl der Abwanderungen bei 998.000 Personen, was 9 % mehr als im Vorjahr entspricht. 2020 wanderten etwa 966.500 Menschen aus, dies entspricht etwa 220.000 Menschen weniger als zugewandert sind. Die statistischen Ämter des Bundes und Länder eruierten für das Jahr 2015, dass die Bundesländer Berlin, Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, das Saarland, Sachsen-Anhalt und Thüringen von Abwanderungen zwischen 13.529 und 150.477 mit Nordrhein-Westfalen als Spitzenreiter betroffen waren. Der Trend der Abwanderung von Ost nach West ebbte jedoch ab, so zogen im Jahr 2019 1.000 Menschen in die ostdeutschen Bundesländer. Die meisten innerdeutschen Binnenwanderungen finden, wie aktuelle Zahlen zeigen, vor allem im jeweils näheren Umland statt. Die wenigsten Wanderungen erstrecken sich über eine größere Distanz, der Umzug in andere Bundesländer ist somit seltener geworden zugunsten kürzerer Wege.

Wie bereits an anderer Stelle unserer Seite berichtet zeichnet sich auch für die kommenden Jahre eine Steigerung der Immobilienpreise ab. (Siehe Artikel “Immobilienmarkt in Süddeutschland”) Zwar dreht sich die Preisschraube nicht mehr derart schnell wie noch vor wenigen Jahren, doch die Tatsache, dass der Bedarf an Wohnraum steigt, spiegelt sich in den Preisen wider. Dabei ist in den Ballungsgebieten eine höhere Preissteigerung zu beobachten, betroffen sind ebenso Mehrfamilienhäuser. Die Preise für diese verteuerten sich im dritten Quartal 2021 um etwa 11%, wie der vdp-Immobilienpreisindex herausfand. Doch auch die Preise für selbst genutztes Wohneigentum stiegen um etwa 12% an.

Der derzeitige Index-Wert für Mehrfamilienhäuser liegt derzeit bei 194,1 Punkten, womit die höchste Preissteigerung seit Beginn der Erhebung zu beobachten ist. Als Ursache sehen die Experten den Nachfrageüberschuss sowie die Entwicklung bei Wohneigentum, das selbst genutzt wird. Die hier zu verzeichnende Teuerung nimmt tendenziell Einfluss auf die Preisentwicklung der Mehrfamilienhäuser. Der Nachfrageüberschuss liegt im betrachteten Zeitraum bei 10,4%, wobei die Dynamik in der sieben Metropolen Deutschland intensiver gestaltet als für Gesamtdeutschland im Schnitt.

Die höchsten Teuerungsraten verzeichnen hierbei mit 10,8% Köln sowie mit 10,4% Hamburg gefolgt von München und Berlin mit ca. 10%. Unter der magischen Marke von 10% liegen Stuttgart mit einem Zuwachs von 9%, Frankfurt am Main mit 7,7% und Düsseldorf mit 9,4%.

Die aktuellen Zahlen bestätigen die Erwartungen, dass vor allem der Wohnraum und somit die Mehrfamilienhäuser in den Metropolen am preisintensivsten ausfallen. Im Gegensatz zu gewerblich genutzten Immobilien sind die Preise selbst genutzten Wohneigentums signifikant gestiegen, was sich – neben der hohen Nachfrage – auf die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern niederschlägt. Zwar sind die Preise deutschlandweit gestiegen, der Teuerung unterschiedet sich jedoch maßgeblich je nach Standort. Da eine weitere Suburbanisierung stattfindet und der ländliche Raum stetig besser in bestehende Infrastrukturen integriert wird, lohnt sich durchaus ein Blick auf Mehrfamilienhäuser in kleineren Städten oder Vororten.

Alle Angaben ohne Gewähr.

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