Finanzierungsmöglichkeiten einer Immobilie – Nicht nur junge Familien, sondern auch Anleger suchen nach einer sicheren Investition. Es gibt verschiedene Gründe eine Immobilie zu kaufen, zum Beispiel zum Wohnen, als Investition, zum Vermieten oder um ein Geschäftszentrum zu gründen.
Die Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien sind unterschiedlich. Die verschiedenen Immobilientypen variieren ebenso. Der nachfolgende Artikel wird Ihnen einen kleinen Überblick über die Finanzierungsmöglichkeiten Ihrer Investment-Immobilie geben.
Sie wollen zum ersten Mal eine Investment-Immobilien finanzieren: Was muss beachtet werden?
Grundsätzlich ist der Ablauf der gewerblichen und der privaten Immobilienfinanzierung sehr ähnlich: Nach Antragstellung und Genehmigung der Finanzierung zahlt der Antragsteller innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes ein Darlehen an die Bank zurück. Zumeist geht es bei Investment-Immobilien um weitaus höhere Darlehenssummen. Auch eine Wertbeurteilung, in der Fachsprache als Beleihungswertermittlung oder auch Beleihungswertgrenze bezeichnet, weicht von einer privaten Immobilie ab. Eine Investment-Immobilie wird durch das sogenannte Ertragswertverfahren anhand der voraussichtlich erreichbaren Netto‐Erträge bewertet. Aufgrund der Komplexität bedeutet das oft, dass individuelle Lösungen sowie Konditionen mit der jeweiligen Bank vereinbart werden müssen.
Wie funktioniert die Finanzierung einer Investment-Immobilie?
Beginnen Sie mit einer Einschätzung Ihrer finanziellen Lage sowie mit einer Kalkulation der anfallenden Kosten. Nur so wissen Sie, was Sie sich tatsächlich leisten können und wollen. Zudem lässt sich so gut einschätzen, wie sich der Kredit über die nächsten Jahre in Ihr Leben integriert. Auch über den Eigenkapitaleinsatz sollten Sie sich Gedanken machen, eine Vollfinanzierung ohne die Einbringung von Eigenkapital ist für gewerblich genutzte Immobilien sehr unüblich. Ein ungefährer Richtwert für die Eigenkapitalquote liegt bei ca. 20 – 35 %. Die Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbssteuer sowie Maklergebühr sollten zusätzlich mit etwa 12 % kalkuliert und für die Eigenkapitalquote berücksichtigt werden.
Für junge Unternehmen und Existenzgründer, die erst mit der passenden Investment-Immobilie den Geschäftsbetrieb aufnehmen, gibt es auch die Möglichkeit, mit weniger oder ohne Eigenkapital zu finanzieren. In diesem Fall sollte der Bank gleichzeitig ein gutes Unternehmenskonzept, in dem eine realistische Best-Case und Worst-Case Betrachtung (Rentabilitätsvorschau) enthalten ist sowie eine kurze Erläuterung, wie Sie die Ziele erreichen wollen, vorliegen.
Werfen wir einen Blick auf die Finanzierungsmöglichkeiten
Es gibt mehrere Möglichkeiten, Ihren Hauskauf zu finanzieren, wobei alle Optionen Ihre Vor- und Nachteile haben. Eins vorweg, die eine perfekte Variante gibt es nicht! Aber man kann sich gut vorbereiten. Denn nicht nur die Nutzung, sondern auch die Art der Investment-Immobilie sowie spezielle Verordnungen am Standort oder spezifische Gesetzgebungen spielen eine Rolle bei der Finanzierung. Zunächst sollte geklärt werden, ob das Objekt speziell auf ein ansässiges Unternehmen ausgerichtet wurde, bzw. ob die Nutzungsart festgelegt wurde. Auch Fragen zur Beschaffenheit des Objektes sind frühzeitig und am besten direkt vor Ort zu klären. Informieren Sie sich über alle Details, damit Sie Ihre Finanzierung gut geplant angehen können und über die Jahre hinweg keine bösen Überraschungen erleben.
Welche Finanzierungsformen sind bei Investment-Immobilien üblich?
Es gibt zahlreiche Finanzierungsarten. Dabei ist bei Investment-Immobilien auch eine Kombination von verschiedenen Finanzierungsformen möglich, um die Kosten zu senken oder um die besondere Situation des Unternehmers zu berücksichtigen. Übliche Darlehensarten sind hierbei Annuitäten‐ und Ratendarlehen:
- Das Annuitätendarlehen zeichnet sich durch seine konstante, monatlich gleichbleibende Rate während der Laufzeit aus. Zwar wird der Zinsanteil dabei stets kleiner, während der Tilgungsanteil steigt, allerdings beeinflusst das die Rate, die Sie als Kreditnehmer über die Jahre hinweg zahlen, nicht.
- Bei einem Ratendarlehen wird die Rate während der Laufzeit konstant geringer, da sich aufgrund der gleichbleibenden Tilgung die zu zahlenden Zinsen verringern.
Kurzer Exkurs zur steuerlichen Behandlung von Investment-Immobilien
Egal für welche Finanzierungsart Sie sich entscheiden, beachten Sie eine mögliche Abschreibung der Immobile bei der Planung Ihrer Finanzierung. Die betriebsbedingte Nutzungsdauer für Ihre Immobilie sollten Sie vorab mit einem Steuerberater klären! Denn angesichts der gewerblichen Nutzung gibt es erhebliche Unterschiede bei der steuerlichen Behandlung von Gewerbeobjekten. Infolge der Komplexität und Vielzahl von Bestimmungen (z.B. Versteuerung von Erträgen aus Vermietung und Verpachtung, Abschreibungen) ist die Beratung durch einen Steuerberater hilfreich. So können Beispielsweise Modernisierungsaufwendungen unter besonderen Bedingungen vorsteuerabzugsfähig sein. Auch die Grundsteuer, die Grunderwerbsteuer oder die Steuer auf betriebliche Gewinne können wichtige steuerliche Abgaben sein. Wird die Immobilie Ihrem Betriebsvermögen zugerechnet, ist zudem eine Absetzung für Abnutzung (AfA) möglich.
Welche Sicherheiten muss ich für einen Immobilienkredit haben?
Bei jedem Kredit verlangt die Bank bei der Auszahlung des Geldes eine Sicherheit, welche die Bank bei einem Kreditausfall für die Begleichung der Schuld heranziehen kann. Sollte der Schuldner nicht mehr in der Lage sein, das Darlehen zu tilgen, kann die Bank die Sicherheit verkaufen und so die noch ausstehende Schuld begleichen. Als die üblichste Sicherheit gilt die Grundschuld, durch den notariell beglaubigten Eintrag der Grundschuld im Grundbuch ist für jedermann ersichtlich, dass die Bank ein Pfandrecht an der Immobilie hat. Wenn der Schuldner die komplette Kreditsumme an die Bank zurückgezahlt hat, wird auch der Eintrag der Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht. Die Grundschuld ist im Gegensatz zu einer Hypothek nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Sollte der Immobilienkredit vollständig getilgt sein und der Kunde nimmt einen weiteren Kredit bei der Bank auf, kann die Grundschuld erneut als Sicherheit verwendet werden.
Alternative Sicherheiten und Finanzierungsmöglichkeiten für Investment-Immobilien
- Negativerklärung: Ist eine Verpflichtung des Darlehensnehmers, die finanzierte Immobilie während der Kreditlaufzeit weder zu verkaufen noch zu belasten.
- Förderkredite über die KFW, sowie Landesförderbanken (Aufbaubanken) oder Bürgschaftsbanken. Meist bietet die lokale Industrie‐ und Handelskammer (IHK) weitere Informationen zu Finanzierungen für Gewerbetreibende an, sodass ein Gespräch mit einem Sachbearbeiter vor Ort vor dem Kauf ratsam ist – insbesondere da die Kammern aufgrund der geographischen Verteilung verschiedene Serviceleistungen anbieten.
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