In Deutschland wird das Grundsteuergesetz reformiert und damit stehen einschneidende Veränderungen für Haus- und Grundbesitzer und damit auch Immobilieninvestoren an. Rund 36 Millionen Grundstücke benötigen eine Neueinstufung bei der Grundsteuer. Ab dem Jahr 2025 gelten die neuen Regeln, allerdings ist die Einreichung der Unterlagen für die Berechnung zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 vorgeschrieben.
Wen betrifft die Neueinstufung?
Grundsätzlich muss jede Bürgerin und jeder Bürger, die mit 1. Januar dieses Jahres über Eigentum verfügen, eine Grundsteuererklärung abgeben. In dieser sind Angaben zu verschiedenen Kriterien, wie Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksfläche oder auch Lage, zu machen. Eine Erklärung muss abgegeben werden zu:
- bebauten Grundstücken
- unbebauten Grundstücken
- Betrieben im Zuge der Land- und Forstwirtschaft
- Eigentumswohnungen
Zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober müssen die Daten über das Elster-Portal eingebracht werden oder alternativ in Papierform beim Finanzamt. Letzteres ist aber nur in begründeten Härtefällen möglich, beispielsweise wenn kein Computer zur Verfügung steht. Erst nach dieser Frist beginnt die Neuberechnung, die wiederum an die Kommunen weitergegeben wird und mit 2025 gelten soll. Alle sieben Jahre soll eine neue Berechnung durchgeführt werden, um die aktuellen Preisentwicklungen einfließen zu lassen. Wer die Grundsteuererklärung nicht fristgerecht einreicht, muss mit Verzugsgebühren rechnen.
Welchen Sinn verfolgt diese Gesetzesreform?
Die aktuelle Grundsteuer geht auf ein Modell zurück, das vor Jahrzehnten beschlossen wurde. Dabei wurde den Grundstücken ein sogenannter Einheitswert zugrunde gelegt. Dieser Einheitswert stützt sich auf Daten, die im Westen im Jahr 1964 erhoben wurden und in den ostdeutschen Bundesländern sogar im Jahr 1935.
Diese Werte wurden bisher mit einer einheitlichen Steuermesszahl multipliziert und dann noch einmal mit einem Hebesatz, der von den Gemeinden festgelegt wird. Dementsprechend bemisst sich die finale Höhe der Grundsteuer derzeit einerseits nach dem oben erwähnten Einheitswert und zudem nach der Vorgabe der Gemeinden beim Hebesatz. Dabei kam es zu großen Unterschieden bei den Grundsteuerbeträgen.
Das Gesetz gilt demnach nicht nur als veraltet, sondern ist, laut einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018, sogar verfassungswidrig. Die steuerliche Gleichbehandlung werde nicht mehr erfüllt. Ferner wurde die Preisentwicklung der letzten Jahrzehnte durch die Nutzung der damaligen Einheitswerte nicht berücksichtigt.
Was ist das Bundesmodell?
Durch den Anstoß des Bundesverfassungsgerichts wurde die neue Gesetzgebung im Jahr 2019 von Bund und Ländern verabschiedet. Als Bundesmodell gilt diese grundsätzlich flächendeckend in ganz Deutschland. Allerdings beinhaltet das Gesetz auch eine Möglichkeit für die Bundesländer, eigene Regeln aufzustellen. Während die meisten Bundesländer mit dem Bundesmodell gehen, haben sich fünf Bundesländer für einen eigenen Weg entschieden.
Die Berechnungsgrundlage ändert sich beim neuen Modell nicht, es gilt nach wie vor die Multiplikation aus Grundstückswert, Steuermesszahl und Hebesatz. Die Änderung liegt bei der Bemessung des Grundstückswertes. Dieser wird nun über die statistische Nettokaltmiete und den Bodenrichtwert ermittelt.
Um die Entstehung neuen Wohnraums zu fördern, werden darüber hinaus die Grundsteuer-Kategorien erweitert. Zur agrarischen und baulichen Nutzung (A und B) gesellt sich die sogenannte Grundsteuer C für bis dato unbebaute Grundstücke.
Die Grundsteuer gilt als wichtige Einnahmequelle für Kommunen. Finanziert werden damit etwa Schulen, Spielplätze, Kindergärten oder auch Ausgaben der Feuerwehr und kommunaler Gesundheitseinrichtungen. Dazu kommen infrastrukturelle Maßnahmen im Bereich des Straßenbaus sowie des Baus von Radwegen und Brücken. Laut Angaben des Finanzministeriums sind es rund 15 Milliarden Euro jährlich, die mit der Grundsteuer in die Töpfe der Gemeinden und Städte fließen.
Wie wird sich die Steuerlast verändern?
Im Klartext bedeutet diese Reform, dass auf Eigentümer in attraktiven Lagen in der Zukunft eine höhere Steuerlast zukommen wird. Aber auch der gegenteilige Fall kann eintreten. Wer in peripheren Regionen wohnt, für den könnte die Grundsteuer sogar gesenkt werden. In Bezug auf die Gesamtheit der Steuerlast für die Bevölkerung soll die Reform der Grundsteuer keine Veränderung bringen. Lediglich die individuellen Beträge ändern sich.
Wer ebenfalls von der Umverteilung der Beträge betroffen sein könnte, sind die Mieter. Eine spürbare Veränderung könnte dadurch in Großstädten eintreten. Auch wenn Mieter nämlich die Grundsteuer nicht direkt bezahlen, darf diese auf die Betriebskosten umgelegt werden.
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