Oft wurde sie in den vergangenen Jahren heraufbeschworen, die Immobilienblase. Als Grund hierfür werden die seit Jahren stetig steigenden Preise für Grundstücke und Objekte erachtet und – dies sei vorweggenommen: Die Corona-Pandemie hat diese Dynamik nicht signifikant verändert. Doch das soll Sie, liebe Leser, nicht von der Suche nach Ihrer Traum-Immobilie abhalten. Es gilt lediglich, den heutigen Immobilienmarkt differenziert zu betrachten und einen Blick auf dessen Trends zu werfen.
Seit nahezu fünfzehn Jahren schwebt für Kenner des internationalen Marktes das Damoklesschwert der bereits erwähnten Immobilienblase über dem Haupt des deutschen Immobilienmarktes. Als Vorreiter wurden die in den 2010er-Jahren die USA und in den Jahren 2017/2018 Kanada erachtet. Auch Down Under schlittert immer mehr in diese Richtung, doch soll nicht zu weit ausgeholt werden. Per se ist eine Immobilienblase gefährlich, denn sie kann: Platzen. Kurz übersetzt bedeutet das nichts anders als dass die Preise steigen und steigen bis es irgendwann wie am Roulette-Tisch heißt: Rien ne vas plus – nichts geht mehr. In einem solchen Fall rauschen die Preise für Grundstücke und/ oder Objekte derart rapide nach unten und jene, die sich hohe Gewinne durch frisch erworbene Immobilien erhofft haben, bekommen diese kaum mehr zu Ramschpreisen los.
In Deutschland können wir diesbezüglich beruhigt sein, ausgiebige Untersuchungen machen deutlich, dass Deutschlands Immobilienpreise nach dem teils starken Anstieg der letzten Jahre nicht gesunken sind, aber – und hier liegt der Vorteil – dieser kontinuierliche, langsame Anstieg bewahrt vor der dramatischen Dynamik eines Zusammenbruchs. Doch hierzu finden Sie auf unserer Seite in Kürze an anderer Stelle ausgiebigere Informationen. Immobilien lohnen sich – und unter dem Banner der Energiewende mehr denn je.
Zuhause ist es am schönsten – Süddeutschlands Entwicklung
Nun, ob Dorothy insgeheim beim Klacken Ihrer Schuhe an ein cooles Blondes im urigen München, an das Erkunden der verwunschen erscheinenden Natur Südbadens und Baden-Württembergs oder die zukunftsorientierte, technologische Hochburg Hessen gedacht hat: Hm, das lassen wir mal stehen. Jede Region Deutschlands hat ihre eigenen Reize und wer die richtigen für sich entdeckt hat, möchte sie nicht mehr missen. Viele Menschen wechseln im Laufe ihres Lebens gar das Bundesland, wieder andere orientieren sich an diesem Trend und suchen nach dem richtigen Standort für eine gewinnbringendes Objekt. Die rege Binnenwanderung in Deutschland sorgt dafür, dass sich der Immobilienmarkt stets in Bewegung befindet. An dieser Stelle soll nun ein besonderer Fokus auf den süddeutschen Raum, insbesondere auf Bayern, Hessen und Baden-Württemberg geworfen werden.
Je größer, umso kostspieliger – moderate Immobilienpreise vor allem in Kleinstädten
Wie das Institut für Wirtschaftsforschung 2021 ausgab, haben sich die Preise vor allem im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser gesteigert. Es kann eine Korrelation zwischen der Größe einer Stadt und den Immobilienpreisen festgehalten werden, dass bedeutet: Metropolen und Großstädte sind ein teures Pflaster. Im süddeutschen Raum entfallen die derzeit höchsten Immobilienpreise auf München, Frankfurt am Main und Stuttgart. Ab einer Einwohnerzahl von mehr als 100.000 steigen die Immobilienpreise. Dies als grober Richtwert für Sie, liebe Leser.
Einen etwas größeren finanziellen Spielraum bieten ländliche Gegenden und Kleinstädte, aber:
Der Einfluss der Pandemie auf den Immobilienmarkt 2022
Corona hat den Preisanstieg nicht gebremst, sondern durch verschiedene Treiber angeheizt. So gesellt sich zu einer Umverteilung der Arbeitsplätze hin zu mehr Home Office die Entwicklung der Städte selbst mit verbesserten Infrastrukturen und Anfängen zu Smart Cities. So steigen nicht nur in Ballungsgebieten diese Preise, sondern ebenso in suburbanen Gegenden und sogenannten „B-Städten“. Die letztgenannte Entwicklung ist nach Expertenmeinungen auf die wachsende Verbreitung schnellen Internets in Kombination mit Home Office zurückzuführen.
Für 2022 zeichnet sich ein weiteres Preiswachstum ab, jedoch im Jahresvergleich geringer. Es wird zudem eine Zinsstagnation prognostiziert. Politische Entscheidungen, die Einfluss nehmen, bleiben abzuwarten.
Diese Einflüsse dürfen nicht ausgeklammert werden, jedoch sind noch keine Fakten geschaffen. Der Immobilienpreis-Index-Wert liegt laut Destatis derzeit bei 134,1 [viertes Quartal 2021]. In Immobilien gerechnet bedeutet dies einen Anstieg bei einer Summe von 100.000 Euro auf 134.100 Euro.
Keine Ausnahme von der Regel – Mehrfamilienhäuser in Süddeutschland
Dieser Entwicklung kann sich auch Süddeutschland nicht entziehen, wobei in Stuttgart/ BW die Dynamik dezent nachlässt. München hingegen sieht sich in der Situation, dass teils signifikante Unterschiede zwischen dem Kaufpreis der Immobilien und der Bewertung durch die Banken bestehen. Durch teilweise Teuerungen von über 12% liegt diese Diskrepanz teils bei 40%. Frankfurt am Main zeigt eine Teuerung von 16% – innerhalb eines Jahres. Laut Destatis haben die Preise für Wohngebäude zwischen 2010 bis 2020 um satte 29% angezogen. Selbstverständlich muss hier jedoch individuell betrachtet werden, je nach Zustand, eventuellen Sanierungsbedarf und Lage der Immobilie.
Süddeutschlands Mehrfamilienhäuser im Detail
2020 wurden in München 467 neue Mehrfamilienhäuser gebaut, dies ist ein leichter Anstieg zum Vorjahr. Der Kaufpreis für alle Arten von Immobilien stieg in den letzten Jahren an. Ein Blick auf die Preisentwicklung bewahrheitet sich: Je attraktiver das Viertel, umso höher die Preise. Nach einem leichteren Anstieg zwischen 2017 und 2020 zogen die Kaufpreise 2021 wieder an. Für Stuttgart zeichnet sich ein ähnliches Bild. Dennoch sind Mehrfamilienhäuser nach wie vor als relativ krisensichere Kapitalanlagen zu erachten; München liegt auf Rang Zwei in der Liste der höchsten Investitionen, Hessen auf Rang vier und Baden-Württemberg auf Platz fünf. Der Quadratmeterpreis in München liegt derzeit etwa bei 7.987 €, abhängig von der genauen Lage. Bayernweit zeichnet sich ein Abschwächen der Preise nach Norden sowie zu den Bundeslandsgrenzen ab. Dies entspricht der vorhergehenden Wertung von urbanen und suburbanen Gebieten.
In Hessen liegen die Preise zwischen 8.831 €/m2 (Frankfurt) und 3.027 €/m2, es zeigt sich eine maßgebliche Diskrepanz. In Baden-Württemberg ist Stuttgart am hochpreisigsten mit 4.893 €/m2, in Tübingen und Freiburg herrschen ebenfalls höhere Preise als um Umland. Es zeigen sich beachtliche Unterschiede hinsichtlich der Preissteigerung: Während in den Ballungsgebieten teils ein Anstieg von über 8% zu verzeichnen ist, liegen ländliche Gegenden lediglich bei etwa 2%. Die bayerische Hauptstadt und Umgebung sind mit Abstand das teuerste Pflaster, auch Nürnberg wartet mit einer steigenden Preisentwicklung auf. In Hessen geben sich Frankfurt am Main sowie Darmstadt und Karlsruhe an der Grenze zu Baden-Württemberg am preisintensivsten.
Fazit: Bayern, Hessen und BaWe – attraktiv, aber nicht ohne
Es bleibt festzuhalten: Jede Region verfügt über ihr eigenes Charisma und individuelle Stärken. Diese schlagen sich auf den Wert der Grundstücke und Immobilien nieder. Aufgrund des stetigen Fortschritts ist die beschriebene Entwicklung nicht verwunderlich und die Prognosen lassen darauf schließen, dass Investitionen in dortige Mehrfamilienhäuser aufgrund dieses Fortschritts einen hohen Zulauf genießen und eine mehr als gute Wahl sind.
Vielleicht sind nicht die großen Gewinne zu erwarten, allerdings lohnen sich Mehrfamilienhäuser in Süddeutschland als sichere Anlage, wenn die individuellen Gegebenheiten beachtet ein einkalkuliert werden.
Alle Angaben ohne Gewähr.
Quellen:
Wüstenrot vom 7. Februar 2022: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise? Prognose und Empfehlungen.
Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung vom 7. Februar 2022: Fakten zu Binnenwanderungen
Statistisches Bundesamt vom 7. Februar 2022 : Preisindizes für Bauwerke, Wohngebäude und Nichtwohngebäude
Statistisches Bundesamt vom 7. Februar 2022: Bau- und Immobilienpreisindex
Dr. Klein vom 7. Februar 2022: Kein Ende in Sicht: Immobilienpreise im Süden steigen weiter an
Statista vom 7. Februar 2022: Statistiken zu Wohnimmobilien in München
Statista vom 7. Februar 2022: Anzahl der neu errichteten Mehrfamilienhäuser in München in den Jahren von 2004 bis 2020
Engel&Völkers Commercial vom 7. Februar 2022: Welche Preise erzielen Mehrfamilienhäuser in München?
Engel&Völkers Commercial Mehrfamilienhäuser vom 7. Februar 2022: Ihre krisenfeste Kapitalanlage
Handelsblatt vom 7. Februar 2022: Chancen nach dem Boom: Wo sich Wohnimmobilien jetzt noch lohnen
Baufi24 vom 7. Februar 2022: Der Baufi24 Preisatlas: Quadratmeterpreise für Ihre Immobilie
