Einige unter Ihnen, liebe Leser, werden mit diesen Begriffen bereits aus der Finanz- und vornehmlich Börsenwelt vertraut sein. Doch welche Rolle spielen diese beiden Strategien im Immobilienbereich? Mit dieser Frage beschäftigen wir uns in diesem Artikel, um Ihnen einen detaillierten Einblick zu geben und zugleich aufzuzeigen, wann welche dieser beiden Methoden zur Anwendung kommen sollte. Zunächst sei ein Blick auf Fix & Flip geworfen:
Fix & Flip – wendig, trendig, zielgenau
Allein die Intonation des Begriffes „Fix & Flip“ vermittelt Leichtigkeit und Schnelligkeit. Und im Grunde genommen hat es eben das mit dieser Strategie auf sich. Sowohl an der Börse als auch auf dem Immobilienmarkt handelt es sich hierbei um jene Methode, die ad hoc den meisten Gewinn verspricht. Kurzgefasst: Kaufe das, was gefragt ist und derzeit trendy ist – bereite es auf – verkaufe es weiter. Natürlich ist das sehr verkürzt dargestellt und ohne jedwede Arbeit ist es auch hier nicht getan, schließlich herrscht auf dem Markt Konkurrenz. Wer nach Fix & Flip agiert, legt Wert darauf, das gekaufte Objekt vernünftig herzurichten, schön zu machen und es besser zu verkaufen, als es die Konkurrenz tut. Dieses Vorgehen impliziert eine solide Aufbereitung der Immobilie sowie effektives Marketing – und bei Bedarf auch das Nutzen von kompetenten Partnern. Der Vorteil dieser Strategie liegt in einem geringen Risiko, schließlich wird sich jenen Objekten gewidmet, die zu diesem Zeitpunkt sehr gefragt sind. Daher ist es nicht verwunderlich, dass diese Methode auch in Deutschland immer beliebter wird.
Findige Vertreter der Branche haben eine „Checkliste“ für das richtige Vorgehen bei Fix & Flip erstellt.
Fix & Flip mit Hand und Fuß
Um mit der Strategie Fix & Flip entsprechend Gewinn zu erzielen, gilt es vorab eine akkurate Kalkulation für die ins Auge gefassten Objekte und deren Wiederherstellung durchzuführen. Von besonderem Belang ist dabei der Einkaufspreis pro m2. Wichtig ist, dass der Wert des Objektes durch eine Sanierung/ Renovierung kurzfristig so erhöht werden kann, dass die Marge – die Differenz zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis – wirklich rentabel ist. Dies unterscheidet Fix & Flip von Buy & Hold.
Fix & Flip kann durch Kredite, Co-Finanzierung, Eigenkapital oder die erwirtschafteten Gewinne finanziert werden. Nachfolgend schauen wir uns „Buy & Hold“ genauer an:
Buy & Hold – langweilig und spannend zugleich
Diese Strategie kann durchaus unterschiedlich angewandt werden: Einmal als traditionelle und einmal als aggressive Variante. Erstgenannte Option wird als Klassiker bezeichnet, da es sich hier um den Kauf einer Immobilie mit Langzeitstrategie ohne Exit handelt.
Der Buy & Hold-Klassiker
Ein typisches Beispiel ist der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage – wie etwa ein Mehrfamilienhaus, dessen Kauf sich durch die Mieteinnahmen finanziert und ab Zeitpunkt x Gewinne abwirft. In diesem Fall baut sich der Käufer/ die Käuferin langfristig ein Immobilien-Portfolio auf, das auf so wenig Eigenkapital wie möglich gründet. Durch die langfristige Durchführung ist es möglich, den Kaufpreis durch laufende Einnahmen „abzustottern“. Ist dies geschehen, können die Einnahmen in den Cashflow übergehen. Es gilt dabei zu berücksichtigen, dass die Einnahmen in jedem Fall hoch genug sein müssen, um Zinsen und Tilgung abzudecken sowie die laufenden Betriebskosten. Auch die Möglichkeit, Rücklagen für anfallende Reparaturen zu bilden, muss vorhanden sein. Was am Ende noch von den Einnahmen übrigbleibt wird als passives Einkommen bezeichnet. Wichtig ist es bei dieser Strategie die sogenannte Übergangsfalle zu vermeiden. Diese definiert den Fall, dass zum Erhalt des Objektes noch Geld investiert werden muss. Dies ist mitunter für einen gewissen Zeitraum durchaus als normal zu bezeichnen, doch muss erkannt werden, wann der richtige Zeitpunkt gekommen ist, eine nicht rentable Immobilie abzustoßen. Hierin liegt die Gefahr dieser Strategie. Der Fokus liegt bei der klassischen Variante darauf, die Finanzierung so gering wie möglich zu halten, um so bald als möglich Gewinne zu erwirtschaften.
Buy & Hold mit Zähnchen
Dahingehen zeichnet sich die aggressive Variante des Buy & Hold dadurch aus, dass eine möglichst hohe und umfassende Finanzierung angestrebt wird. Im besten Fall müssen lediglich die Nebenkosten durch Eigenkapital aufgebracht werden. Der Schwerpunkt der Planung und Realisierung einer solchen Buy & Hold-Strategie ist es, die richtige Immobilie ins Auge zu fassen und eine akkurate Kalkulation durchzuführen. Der Cashflow wird durch kleine Überschüsse peu à peu aufgebaut. Im weiteren Verlauf bedeutet das: Je größer das Immobilien-Portfolio, umso größer der Cashflow, desto mehr Gewinn. Da die Ausgaben zur Finanzierungstilgung in diesem Fall sehr hoch sind muss darauf geachtet werden, dass die Einnahmen noch genug abwerfen, um die Nebenkosten abzudecken und Polster für etwaige Reparaturen aufzubauen. Immobilien, die für diese Buy & Hold-Strategie geeignet sind, sind am besten in Ballungsgebieten zu wählen, auch Leerstand der Objekte muss in die Kalkulation mit einfließen. Selbstverständlich können auch Immobilien in sogenannten B- und C-Lagen in Frage kommen, diese haben häufig den Vorteil, dass sie niedrigpreisiger sind. Häufig gilt es jedoch: Je schlechter die Lage des Objekts, umso höher das mit ihr einhergehende Risiko. Wohnungen und Objekte in Top-Lagen finden eher Mieter und Pächter.
Buy & Hold oder Fix & Flip – die Qual der Wahl
Welche Strategie für Sie geeignet ist hängt ganz von Ihren Zielen ab. Möchten Sie in relativ kurzer Zeit Gewinne erwirtschaften, wenngleich mit dem Risiko verbunden, dass der Markt gesättigt sein könnte? Oder deutet die aktuelle Lage eher darauf hin, dass mit Fix & Flip kaum Risiko verbunden ist? Auch die Frage der individuellen Finanzierungsmöglichkeiten spielt eine signifikante Rolle bei der Entscheidung, wie vorgegangen werden soll. Als langfristige Strategie hat sich Buy & Hold längst etabliert, während Fix & Flip derzeit auf dem Vormarsch und noch „jung“ ist. Wer langfristig auf passives Einkommen nicht verzichten will ist mit der traditionellen Buy & Hold-Strategie sehr gut beraten, allerdings sollte sich des Risikos der Übergangsfalle bewusst gemacht werden. Das höchste Risiko bei der aggressiven Version von Buy & Hold liegt in den – bei Fremd-/Außenfinanzierung – hohen Tilgungsverpflichtungen, die vor allem bei etwaigem Leerstand des Objektes zu einer großen Belastung werden können. Es liegt somit ganz bei den individuellen Bedürfnissen und Voraussetzungen, welche Form von Buy & Hold beim Anstreben einer langfristigen und kontinuierlichen Einnahmequelle zum Tragen kommt. Fix & Flip ist sehr gut für alle geeignet, die in kurzer Zeit Rendite erzielen wollen und sich dabei nicht scheuen, Bestehendes in neuem Glanz erstrahlen zu lassen.
Alle Angaben ohne Gewähr.
Quellen:
Oliver Fischer vom 24. Februar 2022: Lerne, wie Du hässliche Immobilien kaufst, aufbereitest und mit Gewinn verkaufst…
Actora-Immobilien vom 24. Februar 2022: Fix and Flip
Fabian Fröhlich.Immo vom 24. Februar 2022: Fix und Flip, Immobilien kaufen, aufwerten und mit Gewinn verkaufen
researchgate vom 24. Februar 2022: Find it, Fix it, Flip it! How to Make Millions in Real Estate
Casablog vom 24. Februar 2022: What does HODL Mean? And 5 top Bitcoin slang terms explained.
alleaktien.de vom 24. Februar 2022: Buy and Hold: Warum die langweilige Strategie die höchste Rendite bringt.
thinkimmo.com vom 24. Februar 2022: Immobilien-Investment-Strategien: #2 Buy & Hold ohne Exit
Fabian Fröhlich.Immo vom 24. Februar 2022: Buy and Hold Immobilien als Kapitalanlage
tauriba.de vom 24. Februar 2022: Fix und Flip Eigenkapital – Wie viel braucht man wirklich?
actora-immobilien.de vom 24. Februar 2022: Wie funktioniert Fix und Flip 2022?
