Als Immobilieninvestor ist die Absetzung für Abnutzung (AfA) ein essenzieller Faktor, um Ihre Steuerlast effektiv zu reduzieren und die Rentabilität Ihrer Investition deutlich zu erhöhen. Doch was genau verbirgt sich hinter dem Begriff AfA, welche Varianten gibt es und wie können Sie diese optimal einsetzen?
Was bedeutet Absetzung für Abnutzung (AfA)?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt Immobilieneigentümern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen erwartete Nutzungsdauer hinweg steuerlich abzuschreiben. Hintergrund dieser Regelung ist der natürliche Verschleiß und die fortlaufende Alterung der Immobilie, welche sich auf deren Wert niederschlägt und steuerlich berücksichtigt werden darf.
Lineare Abschreibung
Bei der linearen Abschreibungsmethode wird jährlich ein fester Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgesetzt:
- Gebäude, die nach 1925 errichtet wurden, können jährlich mit 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden.
- Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, lassen sich jährlich mit 2,5 % über 40 Jahre abschreiben.
Diese Methode ermöglicht eine einfache Planung und kontinuierliche steuerliche Vorteile.
Degressive Abschreibung
Seit dem 22. März 2024 existiert zusätzlich die Möglichkeit, Neubauten mittels der degressiven Abschreibungsmethode steuerlich geltend zu machen. Hierbei wird jährlich ein fixer Prozentsatz auf den jeweiligen Restwert der Immobilie angewandt. Begonnen wird mit 5 % im ersten Jahr. In den Anfangsjahren führt diese Methode zu höheren Abschreibungsbeträgen und somit größeren Steuerersparnissen, die besonders bei hoher Steuerlast attraktiv sein können.
Sonderabschreibungen
Unter bestimmten Bedingungen können Sonderabschreibungen geltend gemacht werden. Besonders bei energetischen Sanierungen, Denkmalschutzimmobilien oder speziellen Förderprogrammen sind zusätzliche steuerliche Abschreibungen möglich. Diese sind über die reguläre AfA hinaus anwendbar und erhöhen den finanziellen Vorteil erheblich.
Berechnungsbeispiel für die lineare AfA
Stellen Sie sich vor, Sie erwerben eine Immobilie aus dem Baujahr 1980 zu einem Preis von 300.000 Euro. Der Bodenwert, der nicht abschreibbar ist, beträgt 50.000 Euro. Der verbleibende Gebäudewert von 250.000 Euro ist somit abschreibbar:
250.000 Euro x 2 % = 5.000 Euro pro Jahr.
Diese 5.000 Euro können Sie jedes Jahr als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben, was zu einer erheblichen Senkung Ihrer steuerpflichtigen Mieteinnahmen führt.
Restnutzungsdauer-Gutachten
Mittels eines Restnutzungsdauer-Gutachtens kann die tatsächliche verbleibende Lebensdauer einer Immobilie fachgerecht ermittelt werden. Diese Restnutzungsdauer ist oft deutlich kürzer als die gesetzlich angenommenen 40 oder 50 Jahre. Dadurch ergibt sich die Möglichkeit, jährliche Abschreibungen deutlich zu erhöhen, was zu kurzfristig erheblichen steuerlichen Einsparungen führen kann.
Abschreibung bei Modernisierungen
Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf durchgeführt werden und dabei mindestens 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten ausmachen, gelten steuerlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese Kosten sind nicht sofort voll abschreibbar, sondern müssen über die ermittelte Restnutzungsdauer der Immobilie verteilt abgeschrieben werden. In solchen Fällen ist die Durchführung eines Restnutzungsdauer-Gutachtens ratsam, um die optimale steuerliche Strategie zu definieren.
Steuerliche Behandlung bei Eigennutzung
Die AfA findet grundsätzlich keine Anwendung auf selbstgenutzte Immobilien. Allerdings gibt es andere Möglichkeiten, bestimmte Aufwendungen wie Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend zu machen und so dennoch finanzielle Vorteile zu erzielen.
Besonderheiten bei vermischter Nutzung
Bei Immobilien, die sowohl privat als auch vermietet genutzt werden, muss klar zwischen privat genutzten und vermieteten Bereichen unterschieden werden. Nur der vermietete Teil ist über die AfA abschreibbar, während für den privat genutzten Teil die Abschreibung entfällt.
Fazit
Die Absetzung für Abnutzung bietet Immobilieninvestoren eine Reihe attraktiver Möglichkeiten, um langfristig Steuern zu sparen und die Rentabilität der Investition erheblich zu steigern. Entscheidend sind die Wahl der richtigen Abschreibungsmethode, die korrekte Bewertung von Boden und Gebäudeanteilen sowie gegebenenfalls die Erstellung eines Restnutzungsdauer-Gutachtens. Für eine optimale Nutzung aller steuerlichen Vorteile empfiehlt sich unbedingt eine professionelle Beratung durch einen spezialisierten Steuerberater.
Dieser Blog-Beitrag dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr, Änderungen bleiben vorbehalten.
